Таньо Марковски е Експерт в областта на недвижимите имоти с 12-годишен опит в сферата. Участвал е в някой от емблематичните имотни сделки във Варна и региона.
Как да печелим от инвестиции в имоти? Основни моменти, които трябва да знаете.
В България традиционно хората инвестират в имоти. За тях това е най-лесно разбираемия начин за съхранение на пари във времето и постигане на някаква доходност. Но често сметките не излизат правилни и инвестицията се превръща в сериозна загуба. Причината за това е липсата на познания за това какво точно представлява инвестирането в имоти. Накратко - това не е просто покупка на имот днес, и продажбата му след 10 години на цена значително по-висока от тази на придобиване.
Ето няколко практически съвета, които могат да одобрят избора ви на имот с цел инвестиция.
1.Локация, локация, локация
Локацията е всичко. Ако купите най-големия и прекрасен апартамент в най-ужасния квартал в изоставащ град е равносилно да хвърлите парите си на вятъра. И ако вятъра може да ви върне част от тях, то подобна инвестиция няма. За да намерите правилната локация проучете плана за развитие на даден град и район. Много неугледни квартали в момента, само след 7 години ще са новите елитни райони с невероятни комуникации и удобства. Но днес те са избягвани от масовия купувач, защото дори нямат улица, тротоари, а до там се стига само с кола (примерно). Ако вие откриете такъв район, вероятно можете да постигнете много ниска цена на придобиване на имота и да го продадете, когато този район стане най-търсен. Но това изисква планиране с години. А какво ще правите с този имот 5-10 или 15 години ако той просто стои празен?
2.Приходи от наем
Разбира се, че ако купите имот, който искате да продадете след 5-10 или повече години е логично той през цялото това време също да прави пари. Все пак е купен с цел инвестиция, и ако може да изкара повече, трябва да изстискате всичко от него. Дали имотът ще се отдаде лесно под наем обаче отново зависи от локацията. За целта тръсете райони, в които има много бизнес центрове и офиси, университети и друг тип обекти привличащи хората. Това ще направи имота ви по-лесен за отдаване под наем отколкото ако се намира в отдалечен район. Ако пък купувате по морето или планината имате възможност да отдавате апартамента под наем на хотелски принцип. Тогава, локацията близка до морето, или пистите, или лифта, е от ключово значение.
Когато отдавате имот под наем е добре да направите сметка и за прихода, който потенциално можете да печелите. Препоръчително е да се фокусирате над сума, която е адекватна за района, като проучите колко вървят в момента наемите и също така да се постараете в рамките на 10 години да избиете целия имот. Така, докато реализирате продажбата ако вие сте избили целия имот от наеми, то при продажба ще имате значително по-голяма печалба, отколкото ако просто го държите празен и продадете дори на двойна цена.
3.Внимавайте с ремонтите
Ремонтите са нещо, което отклонява вниманието от крайната цел. Ако един имот е купен с цел инвестиция, ремонтът му трябва да е козметичен и да ви струва минимално количество пари. Ако ще го отдавате под наем, то със сигурност ще трябва да правите освежаващ ремонт на всеки 3-5 години в зависимост от хората, които го ползват. Това рядко се калкулира, когато се смятат приходите от инвестицията, но е добре да го имате предвид. Виждал съм ремонти струващи почти колкото самия имот и траещи година-две, за да се отдаде накрая имота под наем. Това е загуба на пари от пропуснатото време и загуба на пари в материали, които няма да успеят да вдигнат цената на наема или крайната цена на имота. Затова имайте едно на ум, особено с електроуредите, които в хоризонт от 10-15 години ще трябва да смените поне веднъж.
4.Ликвидност на имотите
Имотите са нисколиквидни активи. На по-прост език това означава, че когато поискате да го продадете може да ви се наложи да чакате месеци или дори години. Защото имотите не са като автомобилите или телефоните - пожелавате си марка и модел и си я взимате като продукт отговаря на 100% на изискванията. Между имотите няма нито един идентичен с някой друг - било то заради локация, изложение, гледка, етаж, довършителни работи, съседи и още няколко стотин показателя, които влияят върху купувача. Накратко - ако искате да продадете, трябва да откриете онзи купувач, който иска точно вашия имот. Ако мислите, че това може да е бърза инвестиция от типа - купувам за 100 000, и пускам на пазара за 120 000, и за няколко месеца правите 20 000 чиста печалба… бъдете сигурни, че не е толкова лесно дори във времена като днешните, в които имотите се разпродават по-бързо от топлия хляб.
5.Кредит или кеш?
Ако купувате имот за инвестиция е желателно това да стане със спестени пари, а не с теглене на ипотечен кредит. Ако ще е с ипотека, то тогава трябва да си направите добре сметката месечния доход от имота, да е по-голям от месечната вноска по него. И все пак, това крие рискове, като например да останете без наемател за известен период от време, което автоматично прехвърля разхода за месечните вноски към вашия бюджет. Промяната на лихвите също може да ви вкара в криза.
Накрая, но не на последно място - за да инвестирате в имоти е добре да имате личен брокер, който да търси най-добрите сделки за вас. Това са имоти, които дори не достигат публичния пазар, а се разпродават още на ниво агенция. Те са толкова добри като оферти, че брокерите, които работят с редовни клиенти, инвестиращи в имоти им ги предлагат директно по телефона и покупките стават за дни, а имотът никога не стига до сайтовете за имоти. Нещо повече - вашият брокер, може също да ви съдейства и при продажбата и да ви консултира за района или имота, който сте си набелязали, защото добрите брокери не просто организират огледи, а следят целия пазар и имат поглед над детайли, които са безценни.
И за финал, нещо,което всеки пита сега - след като цените на имотите в момента са ударили тавана, дали е удачно да се инвестира в имоти сега или да почакаме няколко месеца/години да паднат? Отговорът е прост - правилото гласи - не чакай да купиш имот, купи имот и чакай. Никога не е късно да се купи имот, и дори да има лек спад, той няма да е осезаем, а дългосрочно ще бъде компенсират от растежа, който така или иначе предстои за родния пазар след влизането в еврозоната. Нещо повече - много хора чакаха последните 2-3 години цените на имотите да паднат, и докато чакаха цените скочиха с над 60% в някои райони на страната. Не допускайте тази, нито горепосочените грешки и това ще ви гарантира едни по-добри и спокойни старини с инвестиции, които множат парите ви.
Още от експертът в областта на недвижимите имоти:
Таньо Марковски: Най-безопасният и сигурен начин при покупка на имот е да намерите наистина добър професионалист, който да открие най-подходящият имот според критериите ви
