В поредица от три материала, Actualno.com ще представи на читателите си позицията на главния архитект Здравко Здравков относно конкретни казуси на застрояване в София, които доведоха до сериозни протести, както и неговото виждане как промените в Закона за устройството и застрояването на Столична община ще помогнат на столицата на България хем да диша, хем да се развива.
След като в първия ни материал представихме нашумелия казус в "Стрелбище", където се стигна до гражданска блокада на бул. "България", днес обръщаме внимание на законовата уредба. Дали новият Закон за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО) ще е достатъчен, за да спре разрастването на безконтролна бетонна джунгла? Според главния архитект на София вече има по-ясни правила. Той увери, че няма как да изникнат като гъби сгради от по 100 метра в диапазон от 400 метра до метростанция - възможност, която се дава със ЗУЗСО, но само при определени условия. И разкритикува реституцията - връщането на имоти в реални граници, след като вече там е било предвидено да има определен тип инфраструктура. Здравков беше категоричен, че реституцията пречи на нормалното развитие на София - вижте защо в долния разговор.
Г-н Здравков, смятате ли, че промените в ЗУЗСО са достатъчни, за да бъде вкаран в разумни граници процесът по застрояване на София?
С правилата от 2007 година и с Общия устройствен план от 2009 година се създават ясни регламенти за всяка една от зоните в София. Правилата ги има, въпросът е, че имаше формално надвишаване на параметрите чрез ползване на законни механизми (бел. ред. - възможността да се строи неограничено в ъглови имоти съгласно чл. 27, ал. 3 от Закона за устройство на територията).
Основната ни цел беше да премахнем тези законови механизми за надвишаване на плътността на застрояване (бел. ред. - т.е. каква част от даден имот може да бъде застроена), съответно и коефициентът на интензивност (КИНТ). Всеки собственик на имот, независимо къде, желае да получи малко повече градоустройствени параметри т.е. да получи малко повече от имота си. Малцина са тези, които искат да получат по-малко и да направят нещо, което е добро за града. Винаги сме в ситуация, в която собствениците на имоти обикновено са обезщетявани от предприемачите – не трябва да ги виним, защото собствениците търсят по-големия процент на обезщетение, което им дава по-голям процент от бъдещата сграда. Започва обаче едно състезание на котка и мишка – как ние, като администрация, да накараме хората да спазват правилата на плана. Възможните варианти бяха няколко – създаването на ъгловите имоти т.е., когато имате ъглов имот, ползвате неограничена плътност и интензивност. Когато имате и смесена многофункционална зона (СМФ), нямате и ограничение във височината. И започват да се появяват уродливи градоустройствени модели - в зони СМФ формално се "нарязват" имоти, за да станат ъглови и да не спазват параметрите. Това беше едното, което променихме с промените в ЗУЗСО.
Другото много важно беше, че при престуктуриране на обществени и промишлени територии се ползват параметрите от зоната с най-високи параметри (СМФ) т.е. независимо дали се намирате в зона за обществено обслужване или в някоя промишлена територия с нисък КИНТ, който е 1,2 – 1,5, в един момент при престуктурирането ползвате параметрите на СМФ и отивате на КИНТ 3,5. Това е нещо, което се преустановява с новия ЗУЗСО. Идеята ни беше да дефинираме местата за високо застрояване, все пак да сложим един таван в зоните, където нямаше ограничение във височината – законодателят предприе действия, които да са свързани с бъдещото изменение на Общия устройствен план (бел. ред. - парламентът реши, че през плана ще се определят зони за високо строителство в София). Убеден съм, че това е работещ механизъм – градът трябва да покаже необходимостта от места с високи сгради. Големият италиански архитект Масимилиано Фуксас коментира подобен проблем в Италия – когато се избърза да се определят зони за високо строителство, те се изконсумират от предприемачи срещу големи суми, което поражда промяна в инвестиционните намерения към една територия, изграждат се сгради, от които просто няма необходимост. Считам, че на високите сгради трябва да се намери място в Общия устройствен план, да спазим визуалните коридори, да спазим транспортната обезпеченост. Наясно съм, че София трябва да има своите високи сгради – въпросът е да не ги разпилеем в града.
Има ли текстове, които бихте искали да бъдат включени в ЗУЗСО, но още не са?
Бяхме предложили един регламент за съдовете за отпадъци, които да бъдат задължителни към всяка новострояща се сграда – да бъдат в рамките на имота. Законодателят възприе, че тези текстове имат място в общата нормативна уредба, не в специалния закон за София, което наистина е правилно, но трябва да намери своето решение в бъдеще, защото съдовете за смет специално в новите сгради трябва да намират мястото си обеми.
Предложението, което беше свързано с изискванията за площ и лице на поземлените имоти, също ще намери място в общото законодателство.
Убеден съм, че в общото законодателство ще намери място и това, което променихме в ЗУЗСО (бел. ред. - чл. 27, ал. 3 в Закона за устройството на територията, ЗУТ, който дава възможност в ъглови имоти да се строи на практика неограничено) относно ъгловите имоти. Тази порочна практика не е само в София. Градоустройствените закони работят в доста по-далечен хоризонт и установяваме, че в нормативната уредба отстояния, които са заложени – да речем като 1/3 към странична регулация, като височината на сграда през улица, всъщност не създават много добра среда. Обаче кога го установяваме – ЗУТ работи от 2001 година, т.е. от 17 години. Сега, ако поискаме да се увеличат въпросните разстояния, това ще създаде и повлияе на градоустройството в цялата страна.
Съгласно ЗУЗСО има привилегировано положение за строежи в непосредствена близост до метростанции (до 400 метра) – те могат да бъдат до 100 метра т.е. най-голямата възможна височина по закон. Какви предимства и недостатъци виждате в това?
Точно тук е тънкият момент – внимателно да се прочете целият текст на нормативния акт, защото спазването на общите правила не се изключва. Тази възможност за строеж се дава, когато всички други изисквания като отстояния, свързани с отстоянията за ослънчаване, са изпълнени. Не може в целия град да направите механично сгради с височина 100 метра. Условието важи само за смесените многофункционални зони (СМФ) – в Общия устройствен план те са разположени около главните градски булеварди. Нашата първоначална логика беше да сложим едно ограничение в строежите от 125 метра извън тези територии, които са заключени между бул. "Цар Борис III", центъра, бул. "Драган Цанков", бул. "Ал. Малинов" и Околовръстно шосе. Законодателят възприе ограничение от 100 метра и то само в зоните на метростанциите, което е свързано с достъпа до спирки на масовия градски транспорт.
Съвременната практика в градоустройственото планиране е отишла далеч отвъд този хоризонт – да увеличава параметрите в тези зони. Практика, която сме проучвали и в Копенхаген, и в Париж, и в Германия – зоните, които са в близост до спирки на масовия градски транспорт, получават възможност да редуцират местата за паркиране. Обратно на логиката, че трябва всяко жилище да има паркоместо, когато се намирате до метростанция, получавате възможности за коефициенти на редукция на паркоместа т.е. бонус от града, че сте доста по-близо до градския транспорт и се дава възможност да се увеличи плътността на застрояване точно в тези зони, в които има обезпеченост от градски транспорт. С други думи – движите се безпрепятствено в града без лекия си автомобил.
Тази логика е възприета от законодателя и е много важно да се обърне внимание, че високите сгради не са механично сложени. Това категорично не може да се случи, защото трябва да се спазят всички отстояния между останалите сгради. Когато имате един имот, който има достатъчно лице, повърхност и обезпеченост от транспортен достъп – тази сграда ще може да се построи. Обръщам внимание, че с приетите промени в Наредбата за обществените обсъждания заложихме сгради над 50 метра да бъдат предмет на обществено обсъждане. Така че гражданите ще бъдат запознат с тези инвестиционни намерения, които са над 50 метра. Уверявам ви, че не са чак толкова много възможностите за такива огромни площи, като примерно каквито има в "Дружба". Повечето от териториите, където се намират въпросните терени на метростанциите са в урбанизирани територии – там практически анализът показва, че не може да се получи такова механично високо застрояване.
Няма как да знаем какви хора ще се заселят в тези сгради и е логично да се предположи, че много от тях ще имат лични автомобили. Къде ще отиват тези автомобили, паркингите къде ще се правят?
Задължително по действащата нормативна уредба гарирането и паркирането е в рамките на урегулирания поземлен имот (УПИ). Няма възможност сграда да се построи без осигурено гариране и паркиране. Отклонение от нормативите в България, понеже сме хора, които се нуждаем от много по-строги правила, отколкото в западни държави, действат и са категорични. В България гарирането и паркирането трябва да се осигурява за всеки един обект – дали офис, дали жилищна сграда, трябва да е обезпечено с паркоместо. Има изисквания за брой на велосипеди, електрически автомобили, това е разгледано в Наредба номер 2 на регионалното министерство (МРРБ). Няма компромиси.
Говоря, че възможностите за по-високи сгради т.е. по-голям брой обитатели се дават там, където има обезпеченост с масов градски транспорт. Това гравитира към политиката за концентриране на населението в компактния град, а не пръскане по периферията. Когато разпилявате града по периферията, без да имате обезпеченост с градски транспорт, тогава обричате тези хора да пътуват с личния си автомобил. Градът трябва да изконсумира възможността за развитие в рамките на компактния град, за да можеш да получаваш максимално късите пътища. Правим функционален анализ как този град т.е. София се е разпределила в годините от градовете-спални до периода, в който създадохме месността "Къро" (бел. ред. - при "София Тех Парк"), където работят 20 000 души, а живеят само 2 000. Този анализ, който правим с визия за развитие на София, е точно в тази посока – да покажем, че трябва да намерим правилната мултифункционалност, да направим микса от работа, обитаване и забавление в рамките на един квартал или една зона, така че да не провокираме пътуванията в града.
При приемането на ЗУЗСО депутатът от "Атака" Николай Александров поиска текстът за градинките и парковете, които не са част от зелената система на Столична община, да бъде махнат, защото дава твърде големи правомощия на Столичния общински съвет (СОС). Той поиска в сила да остане чл. 62, ал. 5 от ЗУТ т.е. при наличие на поземлени имоти-частна собственост в терени-публична собственост, определени за озеленяване, частните имоти да се отчуждават. Не мислите ли, че това е далеч по-добър вариант, отколкото СОС да решава?
Компетенциите, които са дадени на СОС, са ясно разписани и в сега действащата нормативна уредба. Просто разширихме възможността СОС като колективен орган при наличие на реализирано озеленяване да може да проведе процедура по промяна на предназначението на Подробния устройствен план (бел. ред. - на имота), нищо че противоречи на Общия устройствен план (ОУП) т.е. СОС да прецени, че има квартална градинка и тя попада по ОУП в зона, която е предвидена за застрояване на комплекс със спортни атракции, или жилищна сграда, или обществени сгради. Когато СОС реши, че трябва да се запази реализираното вече озеленяване – говоря само за реализирано озеленяване, ще може да се отреди с Подробния устройствен план и респективно после да се проведат процедури по отчуждаване. Няма ред по експроприране на имоти – XXI век сме и естествено, че трябва да се проведат първо всички законови процедури и по изменение на плана, да се уведомят собствениците, след което вече, разбира се, след като се отреди за публично мероприятие, което е определено със ЗУТ, да се проведат процедури по отчуждаване.
Ясно е, че бюджетът на Столична община все пак е ограничен, а за проведената реституция в България не можем да носим отговорност – нито аз, нито г-жа Фандъкова. След 1996 година възстановянето на земя в реални граници ще ни боде очите следващите 50 години. Убеден съм, че следващите кметове и главни архитекти на Столична община в следващия половин век ще се борят основно с начина на придобиване на тези земи, защото те попадат под улици, под паркове, под мероприятия за училища, детски градини. Да, трябваше да се възстанови една несправедливост за собствеността, но считам, че начинът, по който се проведе реституцията – с възстановяване на имоти в реални граници, доведе до ситуация, в която се борим за всяка една уличка в южните квартали. Имаше протести в "Манастирски ливади", "Витоша", "Симеоново", "Кръстова вада" - как там реализирано застрояване, в което имаме огромното желание да инвестираме публични средства, за да оправим на хората улици, тротоари, озеленяване, не можем да направим 1 кв. метър тротоар без преди това да сме отчуждили имота. Влизаме в едни огромни разходи, за да изкупуваме имоти на бомбастични цени! Просто плащаме бившите ниви, за които процедурата по възстановяване беше проведена така, че не се отчете придадената им стойност. На тези хора се възстановиха бивши земеделски земи в ситуация, в която не се отчете, че там вече е изградена и транспортна инфраструктура, има ток, вода, канализация – намират се в реални граници. Тези пари (бел. ред. - за отчуждаване) идват от нашия бюджет – независимо къде живеете, ние трябва да придобием тези улици, за да оправим живота на хората, които живеят в тези квартали.
Получава се парадокс – управляващите в Столична община изтъкват като успех поправката в ЗУЗСО, с която СОС ще решава за градинки извън зелената система, а опозицията – като недостатък?
Не считам, че точно това е най-тежкият проблем. По-скоро такъв е намирането на финансов механизъм за изкупуването на тези имоти. Защото разговорите, които сме имали и с предприемачи, и със Строителната камара ... в много тежка ситуация сме да придобиваме улици. Анализът, който направихме във "Витоша" и "Симеоново" сочи, че цялата улична мрежа, утвърдена с плана от 2001 година, е към 400 хил. кв. метра! От тези 400 хил. кв. метра, притежаваме само 30%! Желанието на всички е да има улици и озеленяване – въпросът е, че трябва да придобием останалите 70%, за да може това да се случи.
В същото време правим цялостни планове като "Люлин-център", за да се реализира застрояване – и днес имах срещи с хора, които са си купили поземлени имоти, искат да застрояват, но до тях няма улици! Само в "Люлин-център" имаме да отчуждаваме 40 хил. кв. метра! Това са парите на всички софиянци!
Отделно стои проблемът с т.нар. зелени клинове. Всички терени, които са в "Кръстова вада", по продължението на река Драгалевска, парк "Въртопо", парк "Източен", в "Южен парк" - те са частна собственост. Дебатът, който се разви около проекта за Източен парк, беше огромен. Собствениците на имоти от "Горубляне" имат желание да отпаднат отрежданията на Общия устройствен план, като зелени клинове. Всеки частен собственик има правото да желае в имота си да реализира застрояване. Оттам-нататък правилата са строги – ОУП като йерархия в планирането стои най-високо, въпросът е, че механизмът по придобиване на тези имоти ще тежи оттук-нататък и задачата ни като Столична община е да намерим правилното решение за започване на изкупуване на тези имоти.
Интервю на Ивайло Ачев
