Пълна или ограничена имуществена отговорност при кандидатстване за ипотечен кредит?
Това е въпрос, чийто отговор често предопределя избора на оферта. Възможностите обичайно се свеждат до две.
Първата е да се избере по-малка отговорност, но да се плати повече.
Втората възможност - кредитът да е по-евтин, но за сметка на това с по-голяма отговорност от страна на длъжника.
С оглед хармонизиране на българското с европейското законодателство в областта на ипотечното кредитиране, банките бяха задължени да предоставят на клиентите си (кредитоискатели) правото сами да определят отговорността, която биха поели в случай, че изпаднат в невъзможност да погасяват кредита си. Тази възможност е уредена в Закон за кредитите на недвижими имоти на потребителите (ЗКНИП).
Законодателна рамка
Чл. 24, ал. 2 от ЗКНИП гласи следното: „Кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор да:
1. сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласието на кредитора
2. сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят носи отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите.“
Накратко казано, преди сключване на договора за кредит потребителят може сам да избере, ако изпадне в невъзможност да го погасява, дали ще отговаря за обезпечаване на вземането с размера на цялото си имущество по чл. 133 от ЗЗД (ипотекираният имот, други движими и недвижими вещи и авоари) или неговата отговорност към банката ще бъде ограничена само до размера на ипотекирания имот и банката няма да има правно основание да предявява искове към друга собственост на длъжника, освен към предложеното обезпечение.
При първия вариант кредитите се наричат за краткост „кредити с пълна отговорност“, а при втория „кредити с ограничена отговорност“, заради ограничаване правата на кредитора да предявява в бъдещето претенции за друго имущество на длъжника.
Тези законодателни промени имат за цел защита на потребителите в случай, че банката продаде имота и сумата се окаже недостатъчна, за да покрие размера на дължимото.
Пример за кредит с ограничена и пълна отговорност:
Пазарната оценката на обезпечението към момента на сделката е 100 000 евро. Стойността на заема се равнява на 80% от размера на стойността на предложеното обезпечение (имот) или 80 000 евро. Да допуснем хипотезата, че в резултат на неблагоприятни събития, длъжникът изпада в невъзможност да погасява кредита и кредитора го продава. Междувременно при продажбата на имота стойността на обезпечението, заедно с разходите се е понижило на 70 000 евро.
При кредит с пълна отговорност: Банката има право да насочва принудително изпълнение върху остатъчният размер на дължимата сума от 10 000 евро към друго имущество на длъжника (друг имот, лични сметки, движими вещи и т.н.).
При кредит с ограничена отговорност:
При продажбата на имота, банката няма право да изисква от длъжника остатъчната сума в размер на 10 000 евро и задължението се счита за напълно погасено.
Условия на банките за отпускане на ипотечен кредит с ограничена отговорност
Няма спор, че всеки кредитоискател би избрал опцията с ограничена отговорност. Това обаче на практика не се случва, защото при близо 50% от офертите на банките, предоставящи жилищни и ипотечни кредити за физически лица, съществуват разделения в условията по продуктите им. Това разделение в офертите се наблюдава при следните условия на кредита:
- В лихвените условия
- Размер на кредита
- Срок на изплащане
- Процент на финансиране
Анализ на актуалните оферти в момента сочи, че близо половината от банките, предлагащи жилищни / ипотечни кредити за физически лица, правят разграничаване в офертите си.
То се изразява в по-високи лихвени проценти (с 1% до 6%), спрямо офертата с неограничена отговорност), по-нисък размер на кредита, по-кратък срок на погасяване и по-нисък процент на финансиране, който при кредитите с ограничена отговорност е между 40 и 70% от пазарната стойност на имота.
Най-изгодна оферта (кредитен калкулатор)
Параметри на кредита: Пазарна стойност на имота, предложен за обезпечение 100 000 евро, размер на кредита 60 000 евро (60% финансиране), срок на изплащане 20 г., погасяване на равни месечни вноски.
От така изложената информация за най-добрите условия в момента при едни и същи условия, при пълна и ограничена отговорност, разликата в месечната погасителна вноска e 28.65 евро на месец, а в общо изплатените суми, при запазване на условията за целия срок на договора 10 033 евро.
Само по себе си тези калкулации често са причина клиентите да се отказват от ползване на по-скъпият продукт, дори и да са информирани за него. Следва да се има предвид също, че посочените две оферти в примера са на различни банки, като е много вероятно посочената разлика да е по-голяма при банката, в която клиентът е поискал стандартна такава.
Можете сами да направите тези изчисления, използвайки кредитен калкулатор в сайта MoitePari.bg
