Жилищният пазар у нас сякаш достигна своя пик, след като сделките с имоти започнаха да намаляват, а повишението на цените забави темпа на растеж. Може ли да очакваме спад в цените? Кога е най-удачният момент за покупка на жилище и защо у нас се наблюдава бум на строителството на къщи? Има ли начин държавата да подобри достъпността на жилищата? На тези и други въпроси отговор дава инж. Георги Шопов, управител на „Тобо Груп” и председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) в интервю за Actualno.com.
Г-н Шопов, сделките с жилища у нас отчетоха спад на годишна база в края на миналата година, а покачването на цените забави темпа на растеж. На какво се дължи това и може ли да говорим за охлаждане на имотния пазар?
Пазарът се развива много динамично. Ние от НАСП наблюдаваме нещо много интересно. Запитванията и огледите за покупка на жилище са се увеличили, но броят на сделките е спаднал. Това според нас се дължи на следните причини. Увеличеният интерес се дължи на реалната необходимост от жилища в големите градове. Ние казваме, че жилището е стока от първа необходимост, защото ако човек не живее на улицата той е под наем или е закупил собствен дом, а и в двата случая е необходима стоката жилище. Нещо повече, по света е известна сентенцията , че жилищният пазар е вечен. Това е така, защото комфортът на живот на всеки човек до голяма степен се определя от дома, който той обитава. При първа възможност всяко семейство сменя дома си с по-голям и по комфортен.
Увеличения интерес към покупка на жилища в големите градове се дължи освен на реалната необходимост от жилища и на обезценката на парите. Последната година сме свидетели на постоянна инфлация при всички стоки и услуги. Това води до обезценка на спестяванията на гражданите. През годините жилищният имот се доказа като най–сигурен остров за спестяванията. По статистика на НАСП, за последните 25 години стойността на жилищата в големите градове се е увеличавала с 12% на годишна база. Освен това те носят и 4% доходност от отдаване под наем. Всичко това кара хората да купуват жилища, дори когато не са за собствено ползване.
Според нас от НАСП, намаляването на броя сделки се дължи на понижената покупателна способност на населението в резултат от инфлацията. Има един много важен параметър, който се следи от ООН за големите градове. Това е отношението на средната заплата за даден град към цената на един квадратен метър жилищна площ. Преди инфлационните процеси при нас той бе 0.8, но в момента достига 0.65.
За съжаление при инфлация са необходими няколко години, за да може доходите на населението да догонят повишаването на цените. Това намалява покупателната способност, което се отразява на оборотите на фирмите и на цялата икономика.
Себестойността на строителния продукт се е увеличила с 27%, продажните цени на жилищата са се увеличили с 18% само за една година. Всичко това ги прави по-недостъпни и намалява броя на сделките.
С оглед опита от предишни инфлационни периоди, ние от НАСП смятаме, че доходите ще настигнат поскъпването на стоки и услуги в рамките на една, две години и тогава ще си разменяме същите стоки и услуги, чрез по-голяма парична маса.
За редица домакинства у нас на дневен ред седи въпросът, дали сега е удачен момент за покупка или продажба на жилище. Какво можем да очакваме от цените на жилищата в България?
В дългосрочен план цените на жилищата не само у нас, но и по цял свят са една от най-бързо поскъпващите стоки. Това лесно може да се провери през националните статистики. В съвременната финансова система циркулират много финансови инструменти лишени от фундамент, какъвто е реалното производство и реалният продукт. За разлика от златото, на което цената също постоянно расте, жилището си увеличава стойността, но може и да се ползва успоредно с това, давайки качество на живот. С оглед на всичко това, според нас правилният момент за покупка на жилище е колкото е възможно по-рано.
Затягането на паричната политика по света и в частност в еврозоната, засега не се отразява осезаемо върху цената на ипотечните заеми у нас. Как би се отразило на пазара едно евентуално покачване на лихвите по жилищните заеми и до каква степен достъпът до кредит движи имотния пазар у нас?
Проблемът за гражданите, ползващи ипотечно кредитиране, не е изплащането на лихвата, а на главницата. От кредитен център бяха направили изчисления, че ако сте теглили ипотечен кредит за 100 000 лева и лихвата ви се покачи с 1 %, то вие всеки месец ще трябва да плащате с 35 лева повече. По статистика на НАСП, 40% от клиентите ползват ипотечен кредит. Това прави пазарът силно зависим от кредитирането. Възможността младо семейство да си купи собствен дом също е силно зависима от кредитирането.
Темата за приемането на еврото стана основна през последната година, макар все още да не е ясно дали страната ни ще успее да покрие изискванията за членство в еврозоната. Що се отнася до имотния пазар у нас, сякаш еврото отдавна има основна роля, тъй като цените на жилищата обикновено се посочват в евро. В същото време почти 100% от отпуснатите жилищни кредити у нас са договорени в левове. Ще повлияе ли евентуалното приемане на еврото на имотния пазар у нас?
Практиката показва, че при приемането на еврото цените на всички стоки и услуги се повишават.
Строителният бизнес навлезе в настоящата 2023 година, притиснат от условията на икономическа и политическа несигурност и повишените цени на строителните материали. Как се справя секторът с тези проблеми и промениха ли се стратегиите на строителните компании с оглед изменената среда?
Членовете на НАСП са строителни предприемачи, които са на пазара повече от 25 години. Ние сме минали през много по-големи социални и икономически сътресения и сме успели да намерим верния път, за да можем да продължим да произвеждаме. Ще припомня само кризата от 1997 година, проблемът с банковата система от 2008 година.
Жилищният имот се доказа като най-сигурен остров за спестяванията, поскъпвайки средно с 12% на година през последните 25 години, посочи инж. Георги Шопов, цитирайки данни на НАСП;
Снимка: Ния Петрова
Съвременната икономика е изключително динамична среда и за да успее в нея един субект трябва да е изключително флексибилен и добре подготвен за промените и покачващите се изисквания на пазара. Ние строителните предприемачи сме доказали във времето, че отговаряме на тези изисквания.
Според данните на Националния статистически институт, през последното тримесечие на миналата година над 80% от въведените в експлоатация жилищни сгради всъщност представляват къщи. Какво се крие зад тези данни? Действително ли българите започнаха масово да строят къщи?
Тази цифра е подвеждаща, защото е извадена от конкретиката. Тя сравнява броя къщи с броя жилищни блокове, но в един жилищен блок има стотици апартаменти. Освен това тя обхваща голяма част от вилните и ваканционните имоти, които не са за постоянно пребиваване. За съжаление доходите на гражданите все още не позволяват масово преместване в къщи. Преобладават млади семейства, които са закупили евтино рушаща се къща около града. Надяваме през следващото десетилетие все повече българи да могат да си позволят да живеят в къща.
Според мнозина жилищата по света и у нас стават все по-недостъпни. На фона на това в предходен разговор споделихте, че у нас навлизат чужди компании, които залагат на модела build to rent (строителство на жилища за отдаване под наем), което може да вдигне допълнително цените на имотите. В този ред на мисли, как държавата може да повлияе на достъпността на жилищата? Какви са примерите по света за държавни регулации в тази посока?
Една от основните задачи на общината и държавата е да създаде условия, при които всеки работещ гражданин да може в рамките на активния си живот да изплати жилище. В противен случай според един английски икономист ние сме роби, защото работим за храна, дрехи и наем. За почти всички големи градове по света има работещи общински и държавни политики относно достъпността на жилищата. За съжаление у нас не е така.
Добър пример е Виена, където голяма част от строящите се жилища са общински и чрез тях общината повишава достъпността и коригира пиковете на пазара. Друг пример е Белград, където за първо жилище на младо семейство държавата освобождава сделката от ДДС.
По-горе стана въпрос за отношението на средна работна заплата и цена на квадратен метър жилищна площ. За големите градове в България той е 0.65, а в Западна Европа стига до 0.15. Не случайно там в големите градове едва 15 % от населението има възможност да живее в собствено жилище. Всички останали граждани трябва цяло живот да плащат наем. Там новопостроените жилища се изкупуват от фондове, които ги отдават под наем и така населението е лишено от възможността за собствен дом. Ние от НАСП сме против този модел и смятаме, че държавата трябва да предприеме мерки за недопускането му в България.
