Промените в Закона на ДДС (ЗДДС), одобрени от служебното правителство и внесени в Народното събрание за гласуване, ще предизвикат криза в банковата система на България, дестабилизация на икономиката, завръщане на сивия сектор и нова, силна вълна на поскъпване на недвижимите имоти у нас.
Предложенията за изменение на ЗЗД минаха "по терлици" в портала за обществени консултации, без публичност и обществен дебат, както обикновено се случва с важните нормативни изменения - предложените промени на първо четене срещнаха съпротивата на счетоводителите и фирмите, регистрирани по ДДС, които ще се сблъскат с утежнена отчетност и допълнителна бюрокрация, както и с много кратки срокове за реакция.
Впоследствие, медии алармираха за заложената 20% ценова бомба при продажбата на имоти от физическите лица – при продажба на имоти ново строителство, земя и вещни права, в предложенията за изменение на чл. 96 от ЗДДС се предвижда задължителна регистрация по ДДС на тези физически лица, като се създава нова ал. (6) Всяко данъчно задължено лице е длъжно да се регистрира по този закон преди датата, на която става изискуем данъкът за първата облагаема доставка с място на изпълнение на територията на страната на: 1. нови сгради или на части от тях, на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях; 2. прехвърляне на правото на собственост или учредяването или прехвърлянето на право на строеж върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията.
Вече има предупреждение, че промените в Закона за ДДС на практика предвиждат да се обложат допълнително с 20% всички жилища "ново строителство", които излизат на вторичния пазар на имоти, като тълкуване на второто предложение на чл. 96 сочи, че под ударите на закона може да попаднат и старите жилища, които се продават заедно с идеални части от прилежащите към тях терени. ДДС вече ще се дължи и при продажбите на земя за строеж - собственост на физически лица: Министерството на финансите помпа ценови скок на пазара на имоти
Тези нови разпоредби обаче не са дребно камъче в обувките на имотните граждани, както биха си помислили незапознатите, а айсбергът пред банковия ни сектор и икономическите перспективи на страната в обозримо бъдеще: облагането на физически лица с ДДС е катастрофата, която ще надвисне над банковия сектор и ще повлече надолу цялата икономика на страната ни, която тъкмо сякаш поизплува от последните места в класациите на жизнен стандарт в ЕС. Това е така, защото предложените изменения, задължаващи гражданите да обложат с ДДС жилищата – ново строителство при продажба, моментално водят до обезценка с минимум 20% на всички обезпечения на банките по ипотечни кредити, отпуснати в последните 5 години.
По статистически данни на БНБ, в края на 2024 г. ипотечните кредити са били на стойност над 18 милиарда лева, което е над 50% от кредитния пазар за домакинства в България. При приемане на нормативните изменения, банките незабавно ще увеличат лихвите при кредитиране, за да компенсират обезценката в обезпечението, както и ще трябва да провизират текущите обезпечения пред БНБ, което като нищо ще доведе до замръзване на ипотечното кредитиране. Дефицит на жилища ще има в резултат на измененията на закона, защото те ще блокират освен ипотечното кредитиране, и вторичния пазар на имоти – такъв на практика няма да има или ще е силно ограничен, защото всеки продавач ще реши или да не продава, или да мине рязко в сивия сектор, като така избегне внасянето на пълната стойност на ДДС.
Всички физически лица, които не могат да обслужват кредитите си заради увеличението на лихвите или изискване на банките да предоставят допълнително обезпечение по кредита си, ще принудят банките да обявят на публична продан обезпеченията по тези кредити, но на стойност, увеличена с 20% ДДС. Ипотечният пазар на практика ще умре поради влошени условия на кредитиране, банковата система ще се дестабилизира сериозно и поради присъщата си консервативност, ще реагира като ограничи кредитирането и увеличи лихвите за всички видове кредити, включително бизнес и потребителски кредити, докато бурята отмине. Така освен практическото замиране на имотния пазар, ще се заредят фалити на множество фирми извън сектор строителство и услугите, свързани с него, като индексите на необслужвани кредити ще скочат, рейтингът на националната банкова система ще се влоши и ще доведе до поскъпване на кредитния ресурс към българските банки – сигурен път към спирала от увеличения на лихвите и фалити на фирми и граждани.
Още: България стои в сивия списък за пране на пари: Мерките, за да излезем
От друга страна, строителните фирми ще се ориентират в ситуацията и ще предложат предварителна регистрация по ДДС на всички новозакупуващи физически лица – така след покупката, строителната фирма ще внесе дължимия ДДС в хазната, както и в момента, но купувачите ще имат пълно право да възстановят внесения данък с една опростена данъчна ревизия по ДДС. Така те ще са длъжни да го внесат едва при последваща продажба на имота, а ако успеят да го задържат над 5 години, то той няма да попада в категорията "нова сграда" и при продажба няма да дължат ДДС. В резултат, в хазната не само няма да влизат нови постъпления, а ще намалеят досегашните, които бяха пълната стойност на ДДС при продажба на ново строителство от производителите на крайния клиент, която стойност фирмите внасят в хазната, защото са регистрирани по ДДС. По статистически данни за последните две години, това са над 400 милиона лева на година.
В мотивите за измененията се сочи, че същите се приемат "в контекста на борбата с измамите с ДДС, което е в съответствие с целите, определени от ЕС". Дали обаче не е по-вярно, че промените целят запушване на едрите дупки в бюджета, причинени от орязаното финансиране по Плана за възстановяване и развитие? Има ли санкции, наложени от ЕС по Плана за въстановяване, които се крият умишлено от обществеността, защото същите са следствие от липсата на парламентарен консенсус у партиите по приемане на нормативната уредба – условие за усвояване на средства по Плана? И ще стане ли накрая така: Поредният законодателен проект за изменение на ЗДДС, написан "на коленце", вместо да закърпи дупките в бюджета, ще доведе до дестабилизация на банковата система, икономически срив с неясна продължителност и ефект, а резултатът, освен пагубен за жилищната обезпеченост на хората, ще бъде пряко и непростимо ощетяващ финансово държавната хазна, което съществено се разминава с рекламираните от вносителите му мотиви. Интересно в случая е дали вносителите на законопроекта осъзнават последиците от него и какво се цели с инсцениране на нова банкова криза, която да потопи икономиката под вода за няколко години напред, точно преди приемане на еврото – както древните римляни са казали, кому е ползата?
Още: ЕК засега спира стотици милиони за България от Плана за възстановяване (СНИМКИ)
Обобщителни бележки по нормативните изменения на ЗДДС:
- Чл. 12 на Директивата от 2006 г. няма директен ефект, тя е по дискреция на държавата-членка. Казано просто – държавата може да въведе такива мерки, но може и да не въведе. Доказателство, че няма изискване на ЕС за подобни изменения е фактът, че директивата е транспонирана отдавна и няма разпоредби с директен ефект, които да не са отразени в текущото законодателство. Ако бяхме в нарушение на данъчното законодателство на ЕС, срещу нас щеше да има наказателна процедура за липсващите разпоредби, което определено НЕ се е случило и няма как да се случи за разпоредби, които нямат силата на закон или задължително приложение – такива са Регламентите и онези разпоредби от директивите на ЕС, които имат директен ефект, като чл. 12 от Директивата за ДДС от 2006 определено не е от тях.
- При гласуване на промените, те ще бъдат ефективни за текущата стопанска година, тоест от 01.01.2024 г. и няма да има гратисен период, като негативните ефекти ще са незабавни и необратими;
- Достъпът до първо жилище за младите семейства ще стани силно ограничен – новите жилища ще се концентрират в ръцете на големи фондове и банки, които ще ги отдават под наем вместо да ги продават и това ще срине достъпността на жилища, сивата икономика ще просперира на вторичния пазар, банковият сектор ще претърпи преки загуби и ще отговори с изменения на лихвената и кредитната политика, общините – също, защото местният данък ще падне поради намалели сделки;
- Ще фалират множество фирми заради свития имотен пазар, пазар на кредити и услуги, което ще има изключително негативен социален и икономически аспект – десетки хиляди хора ще се озоват на борсата, което води до огромни разходи на държавата за обезщетения за безработица;
- Обезпеченията на банките за всички сделки с имоти ще се обезценят моментално с 20% и в резултат те ще увеличат незабавно лихвите по кредитите на физическите лица, както и изискванията по съществуващи кредити, което ще увеличи процента на лоши кредити, ще се отрази директно на стабилността на банковия сектор, а в социален аспект – ще остави на улицата повече млади семейства.
- Ще се възцари отново сивата икономика – към момента повечето купувачи и продавачи предпочитат продажби "на светло", заради сигурността при разплащанията и ограниченията на закона за плащания в брой; при въвеждане на изискването физическите лица да се регистрират по ДДС при имотна сделка и при продажба да се начислява ДДС, който не могат да възстановят, същите ще започнат да продават на силно занижени стойности имотите, за да избегнат плащане на ДДС;
- Ако целта на закона е да "хване" обезщетените собственици на земя при бартерни сделки, то тя няма да се постигне по предложения начин, защото те ще обичайно разполагат с достатъчно имоти и ще изчакат изтичане на 60 месеца от разрешение за ползване, за да започнат да продават получените имоти. Отново, пряко ощетените ще бъдат предимно млади семейства, взели 30 годишен кредит за покупка на семейно жилище.
Анализ на член на Националната асоциация на строителните предприемачи
