Всичко е празно и не разбирам защо. Това коментира пред BBC Джими Явроди, собственик на кафене в един от най-престижните райони на Ню Йорк. Той започва своя бизнес преди 27 години, а днес доставя сандвичи и салати на служителите от близките офис сгради.
Ситуацията в корпоративните квартали на Голямата ябълка е част от това, което някои някои вече наричат американския офис „апокалипсис“.
Известната триъгълна сграда Flatiron наблизо е празна от 2019 г. Миналата есен собствениците му обявиха, че ще бъде превърната в жилищен комплекс с апартаменти.
ОЩЕ: Кой е износител №1 за САЩ през миналата година?
Наблизо се строи нов офис срещу Медисън Скуеър Парк, но технологичният гигант IBM, който е негов основен наемател, смята да консолидира там останалите си офисни пространства в града.
Съседната сграда на 360 Park Avenue South е празна от 2021 г. и се ремонтира. 20-етажната сграда, която беше продадена за 300 млн. долара тази година, наскоро влезе във фокуса на вниманието, след като един от собствениците проедаде своя дял от 29% на един от своите партньори, оттегляйки се от ангажиментите да осигури още 45 млн. долара финансиране за надстройки. Сделката за неговия дял беше на символична стойност от 1 долар.
Празните офиси и икономиката
Снимка: iStock
В района още има ресторанти със звезди Мишлен и стабилни наематели, включително част от съдебната система на щата.
На улицата повечето хора са на мнение, че социалният живот се е възстановил след пандемията от COVID-19. Но продажбите в кафенето на Джими Явроди, които са се понижили със 70% от 2020 г., разказват различна история. Тя разкрива огромните предизвикателства, пред които са изправени собствениците на офис имоти в цялата страна, и рисковете, които тези проблеми създават за икономиката.
„Ние зависим от офис служителите, а офис служителите не са тук. Това е много проста математика. Ако не идват на работа, бизнеси като нашия не могат да оцелеят“, казва той.
ОЩЕ: Инфлацията в САЩ неочаквано се повиши
4 години след като пандемията предизвика революция в практиките за работа от вкъщи, особено силно изразена в САЩ, промяната се оказва трудна за обръщане и последствията вече не могат да бъдат игнорирани.
Около 20% от офис площите в САЩ не са отдадени под наем в края на миналата година. Това е най-високият процент на свободни площи от над 40 години, според Moody's Analytics. Делът им е 2 пъти по-висок от този в Лондон.
Снимка: iStock
Прогнозата е броят на празните офиси да нарасне през следващите 12 до 18 месеца, а спадът в търсенето променя градските квартали и понижава стойностите на съществуващите имоти, които вече са се сринали средно с 25% в цялата страна.
Общо в САЩ от офис пазара са изтрити 660 млрд. долара стойност в периода между края на 2019 г. и края на 2022 г.
Тенденцията съвпада с рязкото покачване на лихвите, принуждавайки дори и добре финансираните фирми да напуснат имотите си, тъй като стойността на техните сгради пада под това, което дължат по заемите си.
Приблизително 44% от ипотеките за офиси в САЩ са в сходна позиция, което поражда опасения за това как банките и икономиката като цяло ще поемат въздействието, когато делът на необслужваните и проблемните заеми започне да се покачва.
Дори кредиторите в други страни като Германия и Япония заделят стотици милиони долари под формата на провизии в очакване кредитния портфейл да се влоши.
Регионална или глобална криза?
Снимка: iStock
В САЩ около 300 банки са изложени на риск от фалит поради проблема, според скорошен документ.
Проблемите са особено остри сред местните и регионалните фирми, някои от които, като New York Community Bank, вече са свидетели на опасен спад на акциите, тъй като инвеститорите бягат от евентуални проблеми.
Ситуацията може да ескалира, тъй като трезорите затягат кредитирането, затруднявайки дотъпа на фирмите и домакинствата до финансиране, а тпва може да доведе до по-сериозно икономическо забавяне.
ОЩЕ: Учени: Работещите хора са по-малко продуктивни и правят повече грешки следобед
Във Вашингтон тази седмица политиците отправиха въпроси към управителя на Федералния резерв и плановете на централната банка за справяне със ситуацията.
„Ще има загуби, но аз вярвам, че това е управляем проблем. Ако мнението ми се промени, ще го кажа“, заяви пред Конгреса председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл, като добави, че регулаторът е в контакт с фирмите, помагайки им да укрепи финансовите си буфери.
Томас ЛаСалвия от Moody's Analytics е сред анализаторите, които предричат регионални проблеми, а не икономически катаклизъм в национален или глобален мащаб. Но следващите месеци, когато много от ипотечните кредити, изтеглени преди централната банка на САЩ да повиши лихвените проценти, ще трябва да бъдат рефинансирани, ще се окажат изпитание.
Снимка: iStock
„Това е последната част от тази история, която ще се разиграе през следващите 6 до 9 месеца. Тогава ще стане ясно кога и колко „страдания“ всъщност щр получим“, казва ЛаСалвия. „Пазарът на офиси ще трябва да се преформатира и това още не се е случило.“
„Ако лихвените проценти бъдат намалени по-късно тази година, както мнозина очакват, рисковете за банковия сектор ще бъдат много по-малки по мащаб“, казва професорът от Университета на Южна Калифорния Ерика Джианг.
Но дори и без икономическа катастрофа, американските градовете, които разчитат силно на данъци върху офис имотите, вече усещат ефекта, тъй като падащите стойности и намалената активност застрашават приходите на библиотеки, паркове и други основни комунални услуги.
ОЩЕ: Експеримент доказа предимствата на четиридневната работна седмица
В Ню Йорк, където офис имотите генерират около 10% от данъчните приходи, градската управа предупреди, че градът може да се сблъска с недостиг от над 1 млрд. долара през следващите години.
Но на други места ситуацията изглежда още по-сериозна.
Сан Франциско, където процентът на незаетите офиси се повиши до над 30% миналата година, вече разглежда варианти за бюджетни съкращения.
Анализатори в Бостън, където над 1/3 от данъчните приходи идват от търговски имоти, прогнозират бюджетни дефицити и настояват градът да намери нови начини за набиране на средства.
Предупрежденията също се появиха в Атланта, Далас и други градове.
Преоткриване на бизнес кварталите
Снимка: iStock
ЛаСалвия от Moody's казва, че пандемията е ускорила преместването от централните зони на градовете към такива със смесено предназначение – тенденция, която е в ход от десетилетия.
Въпреки че свободните офиси може да предизвикат проблеми през следващите няколко години, той казва, че предлагането ще се свие и спадът в стойността ще създаде възможности за нови фирми да влязат и да „преоткрият“ тези квартали.
„Този момент е момент на изместване на центровете на тежестта и влияние във всеки град“, казва той.
Кварталът на Джими Явроди, където много фирми влагат пари в подобрения, може би е сред най-добре позиционираните да издържат на прехода.
От другата страна на неговата улица малки здравни фирми почти са запълнили сграда, която наскоро беше ремонтирана с помощта на градски данъчни облекчения.
Съседния имот на 360 Park Avenue South се очаква да бъде почти пълен до края на следващата година.
Снимка: iStock
Технологичните компании, които някога стимулираха търсенето в района, се оттеглиха, но според Питър Търчин, зам.-председател на CBRE и агент по отдаването под наем на сградата, още вижда интерес от страна на финансови и юридически фирми, които са извикали служителите си в офисите и са готови да платят за първокласни пространства.
„Не мисля, че сделката за 1 долар на един от съдружниците в 360 Park Avenue South има някакво по-широко значение“, казва той. „Всъщност сме доста заети.
Но дори ако пространствата бъдат наети, само 12% от офис служителите в Манхатън се очаква да се завърнат към пълна 5-дневна работна седмица.
ОЩЕ: Почти 90% от служителите в офиси измъчвани от нервни болести
А според Яворди, това просто не е достатъчно, за да поддържа бизнес на дребно като неговия, особено като се има предвид, че много фирми използват безплатна или силно субсидирана храна, за да направят връщането в офиса по-лесно за преглъщане от техните служители.
Яворди е намалил персонала на заведението си от 12 на 5 души, променил е изцяло менюто си и увеличи доставките, но въпреки това не вижда решение на проблема.
„Всеки има различни идеи, но повечето хора се опитват да поставят превръзка върху една голяма рана, която има нужда от тежки шевове. Начинът на живот на офисите, какъвто беше преди пандемията, никога няма да се върне“, смята Явроди.
