Цените на жилищата у нас нараснаха с бързи темпове през последните години, водени от сериозното поскъпване на имотите в София. Все повече граждани и инвеститори се питат докога цените ще растат и може ли да станем свидетели на срив на пазара. Какво ще стане с цените на жилищата? Как държавата може да помогне за укротяване на поскъпването? Идва ли бъдеще, в което собственият имот ще бъде химера за редовия гражданин в резултат на насочването на чужди капитали към българския имотен пазар? Отговори на тези и други въпроси дава инж. Георги Шопов, управител на „Тобо Груп” и председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), в специален разговор за Actualno.com.
Г-н Шопов, през последните години цените на жилищата у нас нараснаха с бързи темпове на фона на активния пазар и рекордно ниските лихви по ипотечните заеми. На какво се дължи бързият скок в цените на недвижимите имоти в България и в частност на най-големия ни пазар - София?
Основната причина е инфлацията. Вие знаете, че от година и половина сме в режим на непрекъсната инфлация. Причината за това е огромната необезпечена парична маса, която се напечата в Европа и в САЩ, което предизвика качването на цените на суровини, енергийни източници - всичко свързано с производството, което вдигна себестойността. По наши анализи на Националната асоциация на строителните предприемачи себестойността се е вдигнала с 27%. Това е една от причините.
Другата причина е основният закон в пазарната икономика – търсене и предлагане. Когато търсенето е по-голямо от предлагането цените растат и обратното. Жилището е стока, при която 30 години, откакто има пазарна икономика в България, търсенето в големите градове е винаги по-голямо от предлагането. Това е нещо, за което ние сме дали предложение да се регулира и на общинската и на държавата администрация. Защо? Защото един умен администратор и държавник знае, че на търсенето не може да се повлияе. По времето на режим като социалистическия се правеха подобни опити. Това беше жителството, тоест, ако си роден в Пловдив, трябва да живееш в Пловдив и не можеш да отидеш в друг град, което е крепостничество, робство, глупаво, нецивилизационно и безсмислено. Умният администратор може да влияе на предлагането. Ако се либерализира режимът за издаване на разрешителни, тоест намали се тази огромна административна тежест, която в момента изисква 3 години за издаване на строително разрешение, то тогава предлагането се увеличава, съответно цените се нормализират.
Друг механизъм, който по света се прави, е да се регулират бързо и лесно територии до големите градове, да се изгражда инфраструктура, което също ще насочи капитала натам и предлагането ще се увеличи.
През третото тримесечие на тази година, сделките с имоти намаляват спрямо същия период на миналата година със 7%, според данните на Агенцията по вписванията. Това се случва за първи път от година и половина насам. Конкретно в София понижението в броя сделки е двуцифрено – спад от 15% спрямо високата база от миналата година. Какво означава това за моментното състояние на имотния пазар в столицата?
Да, това е факт. Една корекция за София ще направя, тъй като от Националната асоциация на строителните предприемачи следим сделките в София – спадът е между 9% и 10%. Той се дължи на две причини.
Първата причина е високият ръст на сделките за предишния период. Винаги когато има един пик, след това има и спад. Другата причина е повишената цена на имотите. Тоест за съжаление имотите на тези цени вече стават непосилни за нормалния гражданин. Мислим така, защото огледите и запитванията не са намалели, дори са се увеличили. Желанието на гражданите да купят жилище се е увеличило, но броят на сделките е намалял, което означава, че възможността им да купят жилище е намаляла. Има един индекс, който ние следим, това е отношението на средната работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ за всеки голям град. За София той беше 0.8, тоест с една средна заплата могат да се купят 0.9 квадрата жилищна площ, а в момента е 0.65. Заради покачването на цените ние сме обеднели с 0.15 пункта във възможността да придобием собствено жилище. Достъпността на жилищата намалява.
Бързото ускорение на цените на имотите не е изолиран процес, наблюдаван само у нас, тъй като същото се случва на редица пазари по света. При все ускорения ръст в цените на имотите, средните цени на квадратен метър ново жилище в София все още са под цените дори в съседни дестинации като сръбската столица Белград, по данни за размера на средната трансакция на Deloitte. Средна цена от 2 172 евро на кв/м в Белград срещу средно 1 261 евро за кв/м в София. Тези данни издават, че цените на жилищата в София навярно ще растат още. Какво можем да очакваме относно цените на жилищата у нас в близко бъдеще? Възможно ли е да станем свидетели на поевтиняване на имотите в София в контекста на увеличаващото се предлагане?
За съжаление, не. Това е продукт, който е от първа необходимост. Търсенето му по цял свят е засилено, има недостиг на жилища. През моя живот, цените на жилищата в абсолютна стойност винаги са се качвали. Ще ви дам един пример. По статистика, която ние водим, последните 25 години в София цените на жилищата са се качвали с 12% на година. За 10 години това са 120%. Това много лесно може да се провери, като се види каква е била цената преди 10 години.
Тоест да разбираме, че при цените на имотите у нас и в частност София, не може да се очаква срив, а само движение във възходяща посока?
Винаги е било така. Няма и причина да не е, защото това е стойност. Съвременното общество е лишено от стойност, много пари се печатат, но срещу тях не може да получиш стойност. А жилищата, освен че са стока от първа необходимост, защото човек трябва да живее някъде - под наем или да го купи, то създава голяма част от комфорта на живот на дадено семейство.
Жилищата у нас става все по-недостъпни за редовите граждани, като държавата може да укроти цените, чрез регулация, влияеща на предлагането, смята инж. Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи;
Снимка: Ния Петрова
Тенденцията е, че при първа възможност съществуващото жилище се сменя с по-голямо, по-качествено, по-луксозно. Голяма тенденция през последните години се наблюдава при хора, които притежават панелни апартаменти и имат финансовата възможност, веднага да купуват ново строителство в по-хубав квартал, по-голямо, по-широко. След това, ако продължават да вървят добре нещата и имат възможност, купуват къща. Тоест това е стремежът на човек към по-добра среда на живот, а голяма част от сградния фонд в големите български градове е доста морално и техническо остарял, имам предвид панелните комплекси. Така, че има голям потенциал в този пазар.
Може би панелните сгради изненадаха мнозина със своята издръжливост, при все, че според някои срокът им на годност изтича?
Търсене и предлагане. Когато не можеш да си позволиш друго и това се предлага в района, който отговаря на твоите нужди – купуваш.
Строителните материали поскъпнаха рязко през последната година в резултат на икономическите и геополитически сътресения, което оказва сериозно въздействие върху строителния бранш. Какви са другите основни предизвикателства пред строителните компании у нас?
Предизвикателствата са много. Основното е липсата на регулация и инфраструктура, защото нашето общество не е изградило съответната инфраструктура в новите територии и в някои съществуващи, като „Манастирски ливади”, „Витоша, ВЕЦ-Симеоново”, „Кръстова вада”. 80% от нашите усилия са свързани с изграждането на тази инфраструктура. Общината трябва да изгражда пътища, но тя не го прави и за да можем да строим и да предлагаме продукт на нашите клиенти под формата на жилища, се налага ние да ги правим. Което е много трудно, главно при добиването на разрешителни – това са неотчуждените имоти под улици, право на преминаване. Изключително трудно и тежко е. Това, заедно с административната тежест по издаване на разрешителните и много усложненият процес, е основното предизвикателство пред бранша към днешна дата.
Имате ли проблеми с недостига на квалифицирана работна ръка, тъй като Ваши колеги се оплакват и даже говорят за създаването на програми за обучение на кадри?
Това също е голям проблем, защото голяма част от квалифицираната работна ръка в България отиде да работи на Запад за по-добро заплащане. Има тенденция сега от Изток работници да идват в България. Работят по обекти, с договори разбира се, кюрди, молдовци, украинци, арменци, грузинци…
Предполагам това е резултат от спогодбата, която България сключи с правителствата на страните, от които идват горепосочените чуждестранни работници, които изглежда намират реализация не само в рамките на сезонната заетост през летните месеци по морето?
Не само, да. Това е една тенденция, пак казвам, работната ръка да се предвижва на Запад, която не може да бъде спряна и регулирана и ние трябва да се съобразяваме с нея.
С оглед събитията в Украйна, мислите ли, че ще останат украинци в България, които биха били полезни на строителните компании у нас?
Да, има такива които остават, което е добре за бранша.
Инженери или по-скоро работници с по-ниска квалификация?
Има и инженери, но масово са работници.
Какво е мнението Ви относно политиката на Европейския съюз, която предвижда изисквания за въглеродна неутралност на новите сгради от началото на следващото десетилетие? Навярно това има потенциала да промени сериозно начина, по който планирате проектите си?
Смятам, че се прави глобална стратегическа грешка, защото се слага каруцата пред коня с оглед на това, че все още световната научна общественост не е излязла с единно решение. Че климатът се затопля и това е фатално за нашата цивилизация, за планетата, е факт. Но преди да се вземат мерки е много важно да се отговори на въпроса какво предизвиква това затопляне.
Досега политиците не са предизвикали дебат по темата и нямаме научно становище от какво е предизвикано това затопляне. Какъв процент от човешката дейност, какъв процент от геотермални процеси? Имайте предвид, че само преди 5 000-10 000 години, което е нищо за геоложкото и климатично развитие на планетата, ние сме били в ледников период. Тук, където стоим в момента, е имало десетки метри лед. Без да има човешка дейност всичко това се е променило. Африка е бил зелен континент. Арабският полуостров също е бил зелен континент, без да има активна човешка дейност е станал пустиня. Ледниците са се отдръпнали и ние сме населили Европа, която преди това цялата е била покрита от ледници. След като се отговори на този въпрос, трябва човешки ресурс и дейност да се впряга целево в това, което ще помогне.
Относно конкретиката за строителството, самото строителство, като дейност – това, което ние строителните предприемачи извършваме, е много ниско енергоемко. На обекта ние имаме няколко ъглошлайфа, един кран, което е нищо – по-малко от 30 киловата. Но материалите, които се влагат в строителството, са изключително енергоемки. Това е най-вече циментът, а и всички останали – керамика и така нататък. Тъй, че вниманието трябва да бъде засилено не към самото строителство като процес, което е много ниско енергоемко, а към производството на строителни материали, където аз не съм компетентен да дам отговор.
Как се промени строителният сектор у нас през годините? Има ли разлика в естеството на строителните проекти сега и в миналото и какви са тенденциите на бъдещето?
Много се промени. Специално при жилищното строителство, ние строим и проектираме от 1992 година, в началото беше борба просто да стане кооперацията. Нямаше материали, нямаше технологии, нямаше техника. Нашите изисквания като ползватели на апартаменти бяха изключително занижени, като брой хора на единица площ, като качество и околна среда.
Предложенията за регулации за въглеродна неутралност в настоящата си форма са стратегическа грешка, тъй като се прилагат мерки без да е ясна конкретната причина за изменението на климата, става ясно от думите на инж. Георги Шопов;
Снимка: Ния Петрова
Слава богу, с натрупванията в обществото вече изискванията на клиентите са много по-високи и изискванията към самия бранш, и като проектиране, и като изпълнение, също са много по-високи. Това е видно по улиците, като видите една кооперация, която е строена през деветдесетте години и която е строена сега. Както всичко останало това е динамична структура, която непрекъснато се променя според нашите изисквания като ползватели.
Как влияят чуждестранните купувачи на българския пазар на имоти. Има ли ги изобщо?
Те са предимно при ваканционното строителство, но има тенденция напоследък за чужди инвестиции, които навлизат на нашия жилищен пазар. Знаете, че в Европейския съюз апартаментите са най-евтини в България. С оглед влизането в еврозоната и инфлацията, всички знаем, че тяхната цена се качи и западен капитал се насочва към тях. Но това не е добра тенденция, защото още повече ще увеличи търсенето и цените, за нас като граждани, ще се увеличат. Тоест този капитал, както е на запад, ще изкупи апартаментите и ще ни ги отдава под наем.
Да разбираме, че у нас може да стане като в Западна Европа, където съществува модел едно лице или компания да притежава стотици или хиляди жилища с цел отдаване под наем?
Точно така. Така един нормален човек на заплата няма да може и да си помисли да има собствено жилище и цял живот ще трябва да живее под наем. Ние сме против този модел и от НАСП правим каквото е възможно, за да не стане това факт в България.
